盡管近期全國多家主題樂園已宣布關閉或停業整頓,上百個文旅小鎮出現同質化、衍生品IP缺乏等眾多問題,仍有房企正在緊鑼密鼓推進文旅板塊分拆上市,試圖通過上市來緩解大舉并購資產所帶來的資金壓力,并順勢擴大規模實現彎道超車。近日,復星國際已向港交所提交分拆文旅業務上市的申請。無獨有偶,奧園也計劃于明年9月分拆文旅板塊上市。

值得關注的是,多家房企已折戟或停步于文旅地產,主要原因在于經營活動的現金流在3-5年內都難以轉正,并且收并購旅游資產或定位不準無形中更增加了運營的成本和風險。從復星招股書中可見,文旅業務已連續三年凈利為負,且流動凈負債不斷攀升。同時,文旅三大主營業務中,通過收并購獲得的Club Med(地中海俱樂部)和度假村常年占營收的95%以上。另外,其第二大業務,即旅游目的地業務中麗江及太倉兩項目已進入設計階段,而于今年4月開業的三亞·亞特蘭蒂斯目的地,上半需支付19億元款項,為該項目已獲營收的9倍之多。

在業內人士看來,目前文旅地產都過于浮躁,存在風險的重點不是債務問題,而是開發模式和運營理念。單一的文化和旅游IP要支撐龐大的開發體量和接待規模,除了在產品和體驗上下功夫,還必須在時間和服務上謀變量。隨著成本上升、市場收縮等問題加劇,文旅地產將面臨更加嚴峻的運營難題。若文旅板塊沒有達到良好的經營狀態,即使上市也起不到較好的資金積聚效果。因此,做文旅項目,關鍵是要找到文化內核,否則只能淪為多個娛樂項目設施,甚至關門等待被收并購。

分拆文旅地產上市 緩解債務壓力

近年,隨著調控政策持續加碼,房地產企業紛紛加入多元化轉型行列。不過,由于龍頭房企在主營房地產業務有明顯優勢,還未完全投入其它領域,因此中小房企則試圖在旅游地產、養老地產等板塊快速突破。尤其,在大舉收并購帶來的債務壓力以及業務拓展需求之下,分拆細分領域上市成為房企獲得資金補充的一種方式。

8月31日,復星國際發布公告稱,已提交分拆旅游文化集團于港交所上市的申請。同月,奧園文旅總裁程耀曾公開表示,該公司分拆文旅板塊規模已達到了上市前的要求,考慮明年9月份上市。

“從房地產業務中剝離,分拆文旅地產單獨上市,這種想法各個企業都有?!北本┞摵洗髮W在線旅游研究中心主任楊彥鋒對《財經》新媒體記者說。他表示,復星做文旅地產的方式,主要是收購一些中高端的文旅IP品牌,包括太陽大馬戲、clubmed等。對于復星來說,上市成功后,最重要仍是如何將收購的品牌打造成為自己的核心產品,進行業務的拓展。另外,奧園目前主打花卉、巧克力工廠等核心IP,但在規模和服務利潤方面還有待提升。

從招股書來看,復星國際即將要分拆的復星旅文集團,成立于2016年9月,其主營業務包括三部分:一是通過Club Med(地中海俱樂部)和 Club Med Joyview運營度假村;二是開發、運營及管理旅游目的地;三是基于旅游和休閑場景的服務及解決方案。其中,復星以總價70億元收購Club Med,目前已布局全球超過40個國家、70多個項目。在中國境內的度假村分布在桂林、三亞、吉林、哈爾濱等6城市,預計2020年達到20家。目前,收購項目常年占營收的95%以上,而復星也在著手開拓其它兩部分的業務,包括今年已開業的三亞亞特蘭蒂斯目的地已開始貢獻營收,麗江及太倉兩個目的地正在設計之中。

正因為持續收并購海外資產以及業務的拓展,復星國際在2015-2017年的流動負債凈額分別為43億、26億和38億,2018年上半年達到58億。尤其第二大業務內容,為三亞亞特蘭蒂斯的開發提供資金款項分別為34億、13億、33億,2018年上半年為19億。而上半年,三亞亞特蘭蒂斯的營收為2.05億元,僅占今年上半年該項目需還款項的十分之一。

而從計劃分拆文旅上市的奧園來看,今年上半年,其新增土儲支出126億元,其中收并購占比達到89%。同樣,因為規模擴張大舉收并購資產,截止上半年,奧園總負債達1248億元,其中短期負債約249.7億元。賬上現金雖剛好覆蓋短期負債的金額,但對于文旅項目來說,要獲得長期回報仍需持續投入運營資金。

由此來看,房企分拆板塊上市以緩解債務壓力以及拓展業務規模的目的不言而喻。不過,從招股書來看,復星未透露融資規模,而對于IPO募集資金的用途方面,僅有15%用為償還債務,發展及拓展業務則占據85%份額。同時,其表示完成建議分拆及上市后,公司將保留復星旅文不多于75%的權益,并預計復星旅文將繼續為公司的附屬公司。

若上市既不丟失控股權,還可以幫助企業在資本市場上獲得有效的資金補充,那么為何復星和奧園會率先選擇分拆文旅IPO,而不是萬達、華僑城,或者萬科、恒大?

事實上,2016年,萬達董事長王健林曾說“旅游是最好的投資”并打算分拆文旅板塊上市,而一年時間不到就將13個文旅項目和76個酒店打包,以總價632億元賣給了融創。此外,多年主打“旅游+地產”的華僑城去年將虧損的文旅項目轉手,但仍未阻止今年上半年文旅板塊營收下滑的態勢。而多年試水文旅地產的萬科,在今年上半年將租賃住宅作為核心業務,而非文旅業務。

可見,各大龍頭房企或文旅地產的先行者對文旅地產的開發也仍處于探索階段,也未找到分拆細分板塊上市的契機。合碩機構首席分析師郭毅在《財經》新媒體記者采訪時表示,目前房企紛紛投入資本在文旅地產,主要原因是看好城市發展潛力和人口消費增長的大趨勢。對于萬科來說,房地產業務銷售額已經很高,單獨把文旅地產拆分或對資本市場不具強吸引力。從企業戰略角度來看,發展多元化業務的資金,是集團自己輸血,還是社會上公開募集資金,企業自有判斷。若文旅地產沒有達到良好的經營狀態,即使上市也起不到較好的資金積聚效果。

楊彥鋒進一步分析稱,迄今為止,形成明確思路、有可操作性的項目并不多,這涉及文旅地產的門檻問題,早期很多地產企業跨界進入文旅,但核心仍是做地產項目。不僅如此,旅游行業本身存在壁壘,如投資大、回報慢,而且季節性波動性強,該行業固有模式的局限也導致上市難度較大。

正如復星招股書中顯示,公司實現盈利的能力受多種因素影響,其中很多因素并非自身所能控制,比如區域或地方經濟,以及旅游市場狀況的下滑等。同時,過往產生虧損凈額,且日后可能無法實現盈利。不過,其也表示,為增加淡季需求,將開發山地度假村的夏季用途,引進更多會展會議業務、安排周末短期停留,并在度假村舉辦更多盛事及活動等。

在郭毅看來,現在對于房企來說,目前市場并購的難度進一步增加,若沒有形成特別有效且可復制的開發模式,對于房企來說規模很難鋪開,盈利更加艱難。即使有一些成功案例,由于文旅地產涉及的文旅資源、企業和政府合作關系、政府對企業訴求都較為復雜,試用在其他地方的效果仍待考驗。

陷經營困局 多家房企折戟文旅地產

根據普華永道和RET睿意德聯合發布報告顯示,目前已有超過1/3的百強房企進入到了文旅地產領域。但過往文旅一直被用來作為拿地或營銷的噱頭,概念強于落地。目前,我國文旅地產整體仍以銷售為主,山地、湖濱、濱海等自然資源驅動型項目均依賴住宅銷售,而依托高爾夫、游艇碼頭等開發的項目更需嫁接高端別墅,對資金與資源整合方面有較高要求。

現如今,各類資本以及投資人都熱衷于拿地建文旅項目,但項目多未見盈利或處于虧損狀態。根據復星公開的數據顯示,其2015年、2016年、2017年、2018年上半年營收分別為89.25億元、107.83億元、117.99億元、66.67億元。營收雖然逐年增長,但依然處于虧損狀態,上述時間段內虧損凈額分別為9.54億元、4.73億元、2.95億元、1.35億元。值得關注的是,虧損額度逐漸下降,但收購的clubmed度假村業務仍為復星旅文的主要營收板塊,常年占營收的95%以上,而國內的目的地業務仍未貢獻更多營收。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾公開表示,文旅地產不好做,曾與迪士尼樂園較勁的萬達有些后勁不足,做文旅的中弘地產老板跑路,李亞鵬在麗江的項目也轉讓了。

從萬科試水文旅地產的良渚文化村項目來看,該項目自2000年由南都開發,2006年萬科接手后總投入超百億,但拿地后的第9年才開始逐步實現正現金流,第11年才開始盈利。且盈利主要靠房地產銷售,后期導入的旅游、文創等產業的貢獻占比較小。目前,該項目開發周期已達18年,因為承擔運營成本很高,盈利周期較長,在萬科體系內并沒有進入復制階段。萬科后續開發的松花湖滑雪度假村、三亞旅游度假項目,和文化村內容截然不同。

另一方面,華僑城一直打“旅游+地產”組合拳,以銷售住宅收入來補充開發旅游資源,同時對景點門票進行資產證券化運作,然而這一模式現如今也面臨嚴峻的困境。根據華僑城文化集團總經理胡梅林所介紹,華僑城在近幾年的文旅項目投資總和已近萬億元,目前已進入海南、云南、西安等市場,試圖復制“旅游+地產”模式。

不過,即使去年將每年虧損近2億的泰州華僑城轉讓,仍沒有阻止文旅業務下滑的態勢。上半年,公司的旅游業務收入同比下降了27.31%至46.75億元,而房地產業務的營業收入99億元,占比提升至67%,去年同期占比為52%。旅游項目營收下滑以及華僑城與曲江文旅宣告終止合作,不免讓人對華僑城的文旅模式產生擔憂。

業內人士表示,目前的文旅產業面臨著成本上升,游客市場收縮等問題,不可小覷。在全國景區的大趨勢是降價提質的影響下,華僑城的經營困境將進一步顯現。不僅如此,在收購萬達13個文旅項目的融創中國董事長孫宏斌看來,下一步對于融創來說就是想辦法讓開業的項目帶來利潤,不管對于過去萬達還是現在的融創,都是一個挑戰。

為什么很多開發商做不好文旅地產,在思凱來董事長、總設計師李濤看來,實際上這是因為許多房企把文旅地產作為拿地和銷售的一個工具,快速銷售完了以后,短期就不會去思考如何把這個產業做好。

另一位文旅地產設計師也表示,見過很多地產開發商拿著商業地產的操盤思路來操盤文旅地產,基本全軍覆沒,因為這兩個領域運營邏輯完全不一樣。

正如萬科良渚文化村助理總經理沈毅曾在去年公開表示,“企業都是靠資本來推動,什么樣的資本能熬十年不賺錢?地產類小鎮的開發模式并沒有成熟?!?/span>

同質化嚴重衍生品缺乏IP   樂園化、小鎮化前景不明  

中國旅游經濟蓬勃發展已吸引不少地產商的目光,除了恒大、萬科、碧桂園、綠地等龍頭房企,以及試圖想加速分拆上市的復星和奧園,今年藍光、雅居樂、新華聯等房企也在加大文旅地產的投入,致使主題公園、文化小鎮在全國范圍內密集出現。

然而,值得注意的是,近日,重慶“龍門陣”主題公園宣布破產重整。此前,青島歡動世界等主題樂園、常熟的海星島樂園、蘇州樂園歡樂世界等主題樂園已被廢棄或已停業關門。不僅如此,除了主題樂園,特色小鎮也成為文旅地產發展的新“風口”。根據住建部公布的數據顯示,目前全國特色小鎮共403個,包括各城市、鄉鎮的旅游小鎮、物聯網小鎮、機器人小鎮、金融小鎮等。此前,先開發后導產業、先賣樓后靠產業的特色小鎮的運營模式雛形中,已出現同質化、重游率低、衍生品IP缺乏等持續運營問題。

以上,都給正在追捧旅游地產樂園化、小鎮化的房企敲響了警鐘。然而,不可忽視的還有,早先年開發的旅游、養老地產,已經導致了遼寧、山東、云南等地出現一些“旅游地產”滯銷庫存。若文旅地產以同樣模式來繼續推進帶有樂園和小鎮標簽的旅游地產,前景仍然堪憂。

正如新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷面對激增的文旅項目所說:“整個文旅地產面臨兩大問題,意識自然景觀過度透支;二是人造景觀千篇一律?!?/span>

近日,奧園文旅總裁程耀表示,對于如今如火如荼的文旅地產,沒有堅定的決心,沒有良好的現金流最好不要做文旅地產。一些房企雖然也在轉型,但只是光打雷不下雨,沒有沉淀下去做出真正的文旅項目,其中一大原因就是轉型不夠堅定,同時也有資金屏障。

然而,在多位旅游業和房地產行業的專業人士看來,大多數企業做旅游產品過于浮躁,文旅地產存在的風險對比純房地產開發,重點不是債務問題,而是開發模式和運營理念。單一的文化和旅游IP要支撐龐大的開發體量和接待規模,除了在產品和體驗上下功夫,還必須在時間和服務上謀變量。

對于產品打造過于浮躁,在郭毅看來,是因為現在獲取文旅土地的價格和前幾年不能比,拿地門檻高,而且文旅資源的投資都在提高。因此,企業在資金使用和回收上,首先考慮的是資金回正。面對如今文旅地產發展的進程,一方面在開發運營階段,企業需對資金的均衡使用,做好長期投入的準備。另一方面,也需考慮項目的運營周期,即進入“開發+運營”的模式,如開發淡旺季都會帶來營收的項目,以此來保障配套運營水平和狀態,而不能單純通過賣房子搞文旅地產。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,做文旅項目,關鍵是要找到一個文化的內核,這個概念如果做好或許就可以實現超過“迪士尼”的目標,否則文旅地產只能淪為多個娛樂項目設施。從當前長線投資的角度看,關鍵就是要以小見大,即項目要進行分期開發,同時實現項目業態吸引人的特點。

因此,對比房地產企業的快速周轉,打造好一個文化旅游綜合體項目,需要充足時間的精心營建和運營。這更凸顯了房企以地產銷售短線套取利潤的文旅地產開發模式已難以為繼,當務之急則是尋找到該領域的發展內核?!耙粋€主題公園救不了一個新城,但將文化性的資產集聚,便會釋放出巨大的能量?!崩顫f道。

另外,楊彥鋒分析稱,從旅游行業加地產板塊的發展模式,有華僑城的歡樂谷和中青旅的烏鎮模式,復星、恒大、萬科則是從純地產交叉來做旅游的模式,兩種發展文旅地產的模式走到一個平衡點,或許就是文旅板塊核心門檻所在,即旅游的內核要強,地產也要強,雙方進行一個短期收益和長期現金流平衡綜合平衡,才能夠成就一個營收業績較好的大型文旅企業。

不僅如此,中國旅游研究院院長戴斌在近期接受《財經》新媒體記者采訪時表示,旅游地產一定要回到資本運作潮水退去后,最后要回歸到產品經營上。從服務品質,中國文旅項目有很多課要補,和國際一線品牌在細節上有很多不到位的地方。同時,要做好“主”、“客”共享文章,兩個市場都要做好,即文化和旅游都要有針對性滿足當地居民生活以及外地游客的需求。